Перемены на рынке загородной недвижимости

Рынок загородной недвижимости переживает значительные изменения. Из-за сворачивания программ массовой ипотеки сотни потенциальных покупателей остались вне рынка, что вынуждает девелоперов пересматривать свои стратегии. Кризис выявил серьёзную проблему — нехватку комфортной среды в загородных посёлках.

Исследование сервиса «Домклик» показало, что лишь 31% коттеджных посёлков в стране имеют внутренние асфальтированные дороги, а охраняемая территория есть только у трети проектов. О текущем состоянии сектора индивидуального жилищного строительства (ИЖС) рассказал Михаил Кочетов, руководитель компании «Фирсова Слобода».

Период переосмысления

Михаил Кочетов считает 2025 год временем переосмысления. Ажиотажный спрос, стимулированный льготными программами, остался в прошлом. Финансовые инструменты, которые поддерживали бум ИЖС, практически исчезли. Однако есть и положительный момент: с рынка ушли спекулянты, которые инвестировали в проекты на старте для перепродажи.

«Пиковые значения были весной 2024 года. Мы, например, в 2023-м продали около 400 участков — колоссальное количество. Надо мной посмеивались, когда я говорил, что это нездоровая ситуация. Но в итоге этот бум действительно прошёл», — отмечает Кочетов.

По словам эксперта, рынок вернулся к ситуации 15-летней давности, когда люди полагались только на собственные средства. «Фирсова Слобода» теперь ориентируется на частных заказчиков, а не на оптовых покупателей.

Новые требования покупателей

Сегодняшние покупатели ищут не просто землю, а готовые сценарии загородной жизни. Они располагают ресурсами, ценят своё время и не хотят жить в условиях постоянной стройки. Это заставляет девелоперов повышать уровень сервиса и комфорта.

«Люди сегодня не хотят жить в вечной стройке не только у себя, но и вокруг. Им нужен порядок. Нужен также ответственный за порядок. Как вывозится мусор? Как чистятся дороги? Кто отвечает за пропускной режим? Это становится важнее, чем просто наличие коммуникаций», — объясняет Кочетов.

Покупатели также не готовы мириться с тесной застройкой. Девелоперы массового сегмента раньше дробили землю на мелкие участки, но теперь этот подход теряет актуальность.

Проект «Адажио»

Ответ на запрос состоятельных покупателей — новый проект «Адажио», квартал на 55 домовладений. Старт продаж запланирован на октябрь 2026 года. В квартале будет многофункциональное здание с лаунж-зоной и детской комнатой, пешеходная аллея, не пересекающаяся с проезжей частью, и другие элементы комфортной среды.

«Мы готовим продукт, который позволит человеку заплатить — и жить, не задумываясь о том, кто будет чистить снег, косить траву и вывозить мусор», — говорит Михаил Кочетов.

Перспективы рынка

В ближайшие годы быстрый возврат к массовому спросу на загородное жильё маловероятен. Михаил Кочетов считает, что для доступности домов широкому кругу покупателей нужны доступные финансовые инструменты, типовая застройка и большие объёмы ввода. Пока эти условия не выполнены, рынок остаётся ориентированным на состоятельных клиентов.

«Фирсова Слобода» не планирует возвращаться к масштабной комплексной застройке, пока не изменится экономическая ситуация. Компания фокусируется на проекте «Адажио» и готова адаптировать стратегию в зависимости от сигналов рынка.