Пошли в отрыв. Цена «квадрата» в новостройках Алтая обгоняет вторичку угрожающими темпами

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Алтайского края в декабре 2023 года оказалась на 31% выше, чем в категории «вторичное жилье». Столько существенная разница - следствие широкого использования льготной ипотеки, считают в Центробанке, и это несет риски для заемщиков. Но сегодня ряд экспертов прогнозировать снижение цен на жилую недвижимость, в том числе на первичном рынке. Возможно ли это? Спойлер: похоже, что нет.

В декабре 2023 года средняя цена 1 кв. метра на первичном рынке в Алтайском крае составила 109 тыс. рублей. На вторичном – 83,1 тыс., приводит информацию Сбериндекс на основании фактических сделок.

Разница существенная: в новостройках квадратный метр на 31% дороже, чем на вторичном рынке. Это меньше, чем в среднем по России (42%). Но намного больше, чем весной 2020 года, когда начался ускоренный рост цен на первичном рынке.

Напомним, первичное жилье — это квартира в новостройке, на которую ни разу не было оформлено право собственности. Тогда как вторичное — уже готовое жилье, являющееся чьей-либо собственностью.

Между тем, в апреле 2020 года жилой «квадрат» на первичном рынке стоил в среднем 48 305 рублей, на вторичном - 42 954. Тогда первичное жилье было лишь на 12% дороже вторичного. Разрыв сильно увеличился почти во всех регионах страны. Почему?

«Широкое использование льготных программ, которые действуют только в отношении нового жилья, привело к значительному росту цен на первичном рынке и отрыву их от вторичного рынка», - комментировали ситуацию в Центробанке накануне нового года.

В самом деле, за три года квадратный метр в новостройках подорожал в 2,26 раз, на вторичном рынке – в 1,9 раз, следует из данных того же Сбериндекса. А за 2023 год "квадрат" первички подорожал на 20%, вторички - на 16%.

Между тем, такая разница может создать большие проблемы тем, кто захочет продать ипотечное жилье.

Продажа может понадобиться, например, если заемщик не смог обслуживать кредит. Или в связи с переездом в другой город, а также намерением переехать в квартиру побольше.

Сегодня, «если заемщику потребуется продать заложенное жилье, его цена окажется существенно ниже, чем при покупке», – полагают в Центробанке.

В итоге вырученная от продажи сумма может не покрыть величину долга заемщика в случае низкого первоначального взноса, отмечают эксперты ЦБ. И, значит, долг по кредиту перед банком не будет погашен полностью.

Проблемы в этом случае ждут и инвесторов – тех, кто купил жилье в расчете на прибыль от перепродажи, прокомментировал altapress.ru один из руководителей алтайских банков. Не исключено, что они уже не смогут получить навар от этой операции.

Впрочем, не все согласны с тем, что на разрыв цен влияет лишь тот факт, что жилье является вторичным. Ряд экспертов по недвижимости уверены, что на это влияет и высокое качество части вновь вводимого жилья. То есть при одинаковом качестве разрыв, если и есть, то не существенный.

Но в Центробанке все же считали необходимым охладить рынок. Весь 2023 год условия льготной ипотеки ужесточались. Последние изменения приняты в декабре.

Согласно постановлению правительства № 2166, начиная с 23 декабря 2023 года льготными программами можно воспользоваться только раз в жизни (исключение - семейная ипотека).

Причем правило это распространятся не только на титульного заемщика, но и на созаемщиков и поручителей по льготному кредиту, утверждают эксперты портала "ДомКлик".

Кроме того, до 30% повысили первоначальный взнос по льготной ипотеке, которая выдается по ставке 8% на жилье в новостройках, строительство частного дома или участок для его строительства.

Плюс - сократился объем государственного субсидирования льготных программ банкам, напомнила «Парламентская газета».

В ответ крупнейшие банки заявили, что льготную ипотеку будут выдавать лишь при условии субсидирования от застройщиков-партнеров (подробности – здесь). Но с 1 марта вступят в силу новые ограничения Центробанка на льготную ипотеку.

И вот на этом фоне один из вопросов - что будет дальше с ценами на жилье. Председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков рассуждает так. Льготная ипотека с вероятностью 99% будет свернута в ближайшие полгода – то есть к лету.

«Она, возможно, останется только для многодетных семей и участников СВО, а для массового заемщика ее не будет, и это хорошо. Потому что льготная ипотека сильно взвинтила цены на первичном рынке жилья», - рассказал он «Парламентской газете».

После этого рынок успокоится и цены на жилье подойдут к разумному уровню, делает вывод Аксаков. Когда это произойдет и что такое разумный уровень, он конкретизировать не стал.

В декабре 2023 года он был менее осторожен в прогнозах и заявил этому же изданию, что ближе к лету 2024 года жилье «подешевеет процентов на 15-20, а может, и на 30», потому что спрос за счет льготной ипотеки уменьшится.

Однако и в этом случае есть альтернативные прогнозы. Речь идет о том, что разговоры о предстоящей отмене или переформатировании льготной ипотеки в первой половине года вызовут... очередной виток ажиотажного спроса на нее.

Это поддержит спрос на новостройки и желание покупателей «впрыгнуть в последний вагон уходящей льготы», - рассуждает, например, Татьяна Школьная, замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ Высшей школы экономики, в интервью РБК.

А что происходит с ценам в такой ситуации? Все уже выучили этот урок: они продолжают расти.

Именно по этому сценарию развивался рынок с лета 2023 года, когда началось ужесточение условий ипотеки. Задача ставилась - остановить перегрев рынка и рост цен, но это, наоборот, вызвало ажиотажный интерес к ипотеке и ускорение роста цен.

В сентябре жители Алтайского края взяли 3402 кредита – это один из максимальных показателей за всю историю. В сентябре же средняя цена 1 кв. метра в новостройке преодолела отметку в 100 тыс. рублей.

Только в октябре объем полученных кредитов сократился на 20% (к предыдущему месяцу). В ноябре - еще на 4%. Но при этом он остается высоким: в ноябре в регионе взяли больше ипотек (2716 штук), чем в том же месяце спокойного 2021 года (2 585 штук).

Если в первые полгода 2024 года ситуация будет развиваться по сценарию 2023-го, то вряд ли стоит ожидать снижение цен в новостройках или хотя бы их стабилизацию.

Объем текущего строительства многоквартирных домов в Алтайском крае на 1 декабря 2023 года составляет 756 тыс. кв. метров, на территории региона возводится 88 домов, в них строится 16 тыс. квартир.

Источник: Единая информационная система жилищного строительства Дом.рф.