Всем нужен комплекс. Застройщики, власть, ресурсовики, банкиры и промышленность обсудили судьбу загородного строительства

В ИД «Алтапресс» участники рынка поговорили о развитии индивидуального жилищного строительства. Рассказываем, когда интерес покупателей начнет к нему угасать, и почему так важно комплексное развитие.

Ажиотаж вокруг загородного жилья притянул внимание государства. Госдума разрабатывает законопроект о строительстве индивидуальных домов по проектному финансированию. То есть с использованием эскроу-счетов.

Как напомнила гендиректор СРО «Алтайские строители» Зинаида Герасимович, уже два года загородный дом можно купить по договору долевого участия.

Его можно приобрести в малоэтажном жилом комплексе. Там, где застройщик помимо домов возводит объекты общего имущества: котельные, дороги, детские площадки и другие.

Кроме этого, девелоперы обязаны получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию.

К малоэтажным застройщикам, которые будут получать проектное финансирование, есть еще несколько требований. Например, они должны вести строительство только по проектам, включенным в Госреестр. Также компании обязаны применять отечественные домокомплекты и строительную продукцию.

Эксперт подчеркнула, что полностью перейти на проектное финансирование алтайский рынок еще не готов. Основная масса ИЖС-девелоперов – небольшие организации, которые не могут рассчитывать на крупные банковские займы и тем более на проектное финансирование. А строить дома за счет собственных средств тоже готовы не все.

323 тыс. жилых кв. м ввели в I квартале 2024 года в крае. Из них 225 тыс. – в ИЖС. Это на 19% больше, чем за аналогичный период 2023 года.

31 участок или 1,06 тыс. га всего предусмотрены правительством края под комплексное развитие в ИЖС.

Механизм эскроу может увеличить стоимость строительства дома, и тогда ажиотаж на загородную недвижимость стихнет. Рынок станет более управляемым, уверены эксперты.

Директор «Фирсовой слободы» Михаил Кочетов предсказывает охлаждение рынка и земельных участков, и готовых домов в ближайшие год-два.

Как отметил гендиректор агентства недвижимости «Династия 24» Дмитрий Дворядкин, интерес к загородному жилью наметился благодаря пандемии и дефициту квартир в новостройках. Цена на последние «улетела в космос» и по экономическим причинам люди потянулись к земле.

«Сравните сами: в 2023 году средняя стоимость строительства квадратного метра в ИЖС – 55-60 тыс. рублей против 100 тыс. рублей за квадрат в новостройке», - отметил эксперт.

Помогала спросу на ИЖС и ипотека: сельская, семейная и с господдержкой. В 2023 году общий объем выдач Сбербанка в этом сегменте рынка достиг 450 млрд рублей – в 4,5 раза больше, чем в 2022 году. Хотя ранее специалисты прогнозировали лишь двукратный рост.

Стихийность на рынке, как отметил выступающий, приводит и к огромному росту цен на землю. ИЖС быстро начинает догонять стоимость квадратов в многоквартирном доме.

По его данным, с 2023 по 2024 год цена участков в пригороде Барнаула выросла более чем на 50%. Стоимость стройматериалов – на 20-30%.

Также на этот процесс повлияет и ипотека, условия которой в последнее время начали ощутимо ухудшаться. Первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой вырос с 20 до 30%, по сельской - с 10 до 20%. Первую, возможно, отменят, а по последней уже снижаются лимиты у банков.

По данным замдиректора алтайского филиала Россельхозбанка Татьяны Руденко, программой сельской ипотеки воспользовались 1,8 тыс. семей края. Общая сумма проектов – 4 млрд рублей.

«Можно прогнозировать спад в сегменте ИЖС. Хотя до сих пор стоимость квадрата в малоэтажке вместе с участком выгоднее, чем в многоквартирных домах. Да и существенную долю ИЖС строят люди за собственные деньги», - резюмировал Дворядкин.

Один из вопросов встречи касался перспектив перевода земель сельхозназначения в зону индивидуального жилищного строительства.

Как подчеркнула глава администрации Первомайского района Юлия Фролова, особенность почвы на этих территориях в том, что она хорошо накапливает влагу. Поэтому при строительстве здесь особенно тщательно следует работать с рельефом и строить водоотводные каналы, что делают не все.

«В подтопленных этой весной поселках такие моменты не были учтены. Верхние части населенных пунктов затопили нижние, идти воде больше было некуда», - сказала Юлия Фролова.

Также она заметила: развитие поселков в основном ведется хаотично. Когда на одних землях уже прокладывают инженерную инфраструктуру, на других этого и не планируют.

Существующие коммуникации, построенные в СССР, не рассчитаны на количество потребителей, которое есть сейчас. Особенно это касается водопровода и канализации, с которыми, по мнению Фроловой, муниципалитетам нужно помочь.

То же относится к социальным учреждениям, которые сейчас переполнены. Выступающая призвала застройщиков заранее резервировать участки под новые объекты.

Остро стоит и дорожная проблема. В направлении Бобровки, где растут новые поселки, по вечерам уже собираются пробки.

Единственное решение проблемы – комплексное строительство, считают участники встречи.

Как оказалось, в комплексном развитии поселков заинтересованы не только прямые участники рынка, но и ресурсоснабжающие компании. Ведь жители этих поселков автоматически станут потребителями: дома уже будут подключены к сетям.

«Мы как соисполнители программы социальной догазификации построили тысячи километров сетей в прошлом году, - рассказывает гендиректор «Газпром газораспределение Барнаул» Евгений Григоренко. – Но люди просто не подключаются к ним. Средней процент включения в первый год запуска – 10-15%. Возникает вопрос экономической целесообразности в строительстве инфраструктуры».

Одна из причин, почему газ подключают неохотно, - дорогостоящее оборудование. В случае комплексной застройки эта нагрузка войдет в стоимость готового объекта. В остальных случаях подключение предлагают купить за счет льготного потребительского кредита.

Замдиректора по развитию и реализации услуг филиала «Россети Сибирь» Михаил Ковальчук предлагает создать комиссию, которая будет заранее определять перспективные территории для комплексной застройки на годы вперед.

Эта информация нужна энергосетевым компаниям, чтобы планировать строительство центров питания и заранее искать на это источники финансирования.

Александр Верясов, директор компании «АлтЭкоАрт» внес несколько предложений:

Чтобы уменьшить маятниковую миграцию, предлагаю создавать производственные кластеры к коттеджным поселкам. Тогда у жителей рядом будут рабочие места.

Еще важно на законодательном уровне распределить обязанности застройщиков и властей, понять, кто все-таки за какую инфраструктуру отвечает и как на нее нужно выделять земли. Особенная боль для меня в этой теме – места для досуга и парковые зоны.

Все это сделает поселки более привлекательными. Сейчас же, например, наши инвесторы, которые прибыли из Казахстана и из северных регионов, покидают Алтай, отдавая предпочтение Новосибирской области. По нашим подсчетам, в этом году перетекло 20% таких клиентов.

Дмитрий Кушнарев, представитель компании «Промжилстрой» поделился опасениями:

Меня тревожит то, что, занимаясь проектом комплексного развития территорий, «Дом.РФ» о комплексном развитии не думает.

Проблему пробок могут решить развязка и объездная дорога, они уже запроектированы в генплане Барнаула. Но неизвестно, насколько быстро ее построят.

Нет ответов на основные вопросы. Например, откуда возьмут электроэнергию на следующие четыре участка во Власихе, которые разыграют в этом году, если существующих мощностей и на нас не хватает?

В остальном с инженерными коммуникациями у нас все в порядке. А еще весна показала, что наша зона не затопляема. В конце мая мы планируем начинать строительство домов. Задача серьезная: за восемь лет создать во Власихе комфортный кластер городского типа.

Гендиректор компаний «ЖБИ Сибири» и «АЛОМ» Кирилл Овсянников рассказал, какими могут быть современные малоэтажные дома из железобетонных конструкций. Спикер показал объекты новосибирского поселка «Соловьи», признанного лучшим в России в сегменте комфорт-класса, над которым в том числе работало его производство:

То, что из железобетонных панелей нельзя строить комфортное жилье – миф. Такие дома могут быть как компактными, так и большими – от 200 кв. м. Стены раздвигаются, как угодно, можно создать интересные планировочные решения. Также такое жилье безопасно: все нагрузки рассчитаны.

Пока застройщик готовит сети и фундаменты, мы выпускаем плиты. Собирают такие дома за три дня. Продукция заводская, поэтому не нужно терять время на дорогой монтаж и поиск дефицитных кадров, техника не будет зря простаивать – экономия ресурсов.

Мы поддерживаем идею комплексного развития территорий, когда застройщики сдают дома под ключ, уделяя внимание даже таким мелочам, как мощение дорожек. «АЛОМ» выпускает разные вибропрессованные изделия, в том числе тротуарную плитку.

У нас есть специальная команда, которая участвует в переупаковке конструктивных, планировочных и архитектурных решений. Если нужна консультация по быстрому освоению гектаров – это к нам.

Роман Миняев, заместитель коммерческого директора компании «Металл Профиль» рассказал о трендах:

55% кровель в России изготавливают из металла. Металлочерепица обогнала по популярности профлист – потребители все более требовательны к внешним данным. Мы выпускаем ее по госстандартам, продукция сертифицирована.

Наша компания следит за тенденциями рынка и расширяет ассортимент. Только за последний год мы выпустили около 10 эксклюзивных покрытий, в основном матовых. Сейчас уходят от ярких к более спокойным тонам.

Выпускаем также новые навесные фасадные системы, перфорированные фасадные кассеты 3D и другие. Еще один тренд – фальцевые панели, которые можно использовать как на фасадных частях здания, так и на кровле.

Наталья Булавкина, представительница компании «Знак», показала другие новинки:

Все 30 лет мы следим за тенденциями на рынке. На наш взгляд, сейчас оптимальные продукты для малоэтажного строительства выпускает компания «SEQUOIA». Это фасадные панели и террасная доска из древесно-полимерных композитных материалов.Они долговечны, устойчивы к воздействиям внешней среды и не требуют дополнительного ухода в процессе эксплуатации. И все это экологически чистые продукты.

Подчеркну, что мы уделяем особое внимание сервису. Адресное хранение на складах позволяет нам оперативно выдавать товар по заявкам клиентов и доставлять его на объект.

Татьяна Пятковская, директор компании «ПРОКС» поделилась впечатлениями:

– Мне, как обывателю, сильно хотелось приобрести дом, тем более что ставка очень привлекательная. Мы с семьей хотим жить подальше от соседей, на свежем воздухе, со своей парковкой и другими благами загородной жизни.

Однако этот «круглый стол» подсветил важные вопросы. Когда мы мечтаем о доме, не думаем о водоснабжении, водоотведении, транспортной инфраструктуре. Эти вещи кажутся обычными и даже не приходит в голову, что с ними может быть что-то не так. Такие встречи отрезвляют.